Im Rahmen einer Immobilienfinanzierung vereinbart man mit der Bank einen bestimmten anfänglichen Tilgungssatz. Früher – in Zeiten höherer Zinsen betrug dieser i.d.R. 1 bis 1,5%. Heute liegt der anfängliche Zinssatz bei 2 bis 3%. Bei der so genannten Annuität kommt es zum Zusammenspiel von Zins und Tilgung.
Ein Rechenbeispiel: EUR 100.000 Kredit zu 5% Zinsen und 1% Tilgung macht zusammen eine Annuität von 6% also EUR 6.000 im Jahr. Die Monatsrate liegt dann bei EUR 500. Im ersten Monat der Darlehenslaufzeit teilen sich die EUR 500 wie folgt auf – EUR 83,33 für die Tilgung und EUR 416,67 für die Zinsen. Im nächsten Monat beträgt die Gesamtschuld des Darlehens nicht mehr EUR 100.000 sondern nur noch EUR 99.916,66. EUR 83,33 wurden bereits im Vormonat getilgt. Im zweiten Monat verteilen sich die EUR 500 nun auf EUR 83,68 Tilgung und EUR 416,32 Zinsen. Uns so geht es dann Monat für Monat weiter (so genannte: monatliche Tilgungsverrechnung). Am Anfang der Darlehenslaufzeit wirkt sich die Tilgungslast nur geringfügig aus - mit zunehmender Laufzeit jedoch ergibt sich eine degressive Tilgungskurve und eine abfallende Zinskurve. Um jeden EUR ersparte Zinsen steigt im gleichen Verhältnis die Tilgung. Durch diesen finanzmathematischen Verlauf beträgt die Regellaufzeit des Darlehens dann etwa 36 Jahre. Bei 2%iger Tilgung wäre das Darlehen bereits nach etwas mehr als 25 Jahren zurückgezahlt. Bei 3% sogar nach 19 Jahren.
Nun wird deutlich, dass die Höhe des Zinssatzes die Gesamt-Laufzeit des Darlehens beeinflusst. Je höher der Zinssatz ist, desto schneller ist das Darlehen abgezahlt.
Insofern ist ein Kaufkunde heute gut beraten, trotz des derzeit immer noch historischen Niedrigzinsniveaus eine Tilgungsleistung zu vereinbaren, die 3% oder sogar mehr beträgt. Denn die restriktive Bankenpolitik wird keine Tilgung unter 3% zulassen, weil unserem Rechenbeispiel zu Folge die Tilgungsleistung auf die Restschuld zu gering ausfällt und der Darlehenskunde Gefahr läuft, nach Ablauf der Zinsbindung bei gleichzeitig höheren Marktzinsen in der Zukunft seine laufende Finanzierung nicht mehr bezahlen zu können. Denn aus einer 2%igen Tilgung mit 1% Zinssatz kann in 10 Jahren durchaus eine Annuität entstehen die eine Anschlussfinanzierung mit 4% Zinsen und 2% Tilgung erzwingt und die Annuität somit 6% gegenüber vorherigen 3% beträgt. Somit würde sich eine Kreditrate nach 10 Jahren quasi verdoppeln. Bei annähernd gleichbleibendem Einkommen, würde ein ungewünschter Verkauf der Immobilie drohen. Da in Zeiten hoher Zinsen auch die Immobiliennachfrage zurückgeht, würde dies auch einen zukünftigen Kaufpreis belasten.
